//前言//

达顿做出大选承诺，

海外买家将不能买房？

专家立即警告，

没有中国买家，这些城市早就不存在！

#01：

专家警告：没有中国买家

这些城市早就不存在

澳洲住房危机愈演愈烈，反对党领袖Peter Dutton去年5月曾在预算答复演讲中宣布，

如果联盟党赢得下一次大选，将暂停外国公民和临时居民在澳大利亚购买现有房屋两年，以减轻房地产市场的压力。

而没想到这一提议最近得到了大多数澳人的支持。

澳洲经济学家随即发出警告称，如果没有过去几十年来大量外国资金，尤其是资金雄厚的中国投资者涌入房地产行业，澳大利亚大部分大城市就不复存在！

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根据最新民调，69% 的受访者支持达顿的计划，仅9%的人反对，22%的人表示不确定。

其中，即使是执政党工党的选民，也有60%赞同这一政策。

达顿认为这是为澳人提供更多住房的三部分计划的第一步，他说，本地买家在房地产拍卖中输给更有钱的海外竞标者是不公平的。

其支持者们也认为阻止外国投资者购买住宅物业的计划，有助于本地竞标者进入房地产市场。

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但Ray White 集团首席经济学家 Nerida Conisbee 指出，墨尔本、悉尼和布里斯班的大部分地区，如果没有外国投资者的资金支持，可能根本不会存在。

特别是在过去十年里，中国投资者的大规模涌入，对这些城市的房地产市场起到了至关重要的作用。

而达顿提出的政策，可能对澳大利亚经济造成严重打击，对房地产市场的影响却可能微乎其微。

他甚至表示，将国家经济挑战归咎于移民的政治竞选策略可能会适得其反。

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#02：

联盟党想法遭拒

影响微乎其微

而政府也拒绝了联盟党这一想法，认为其影响微乎其微，因为外国买家已经面临购房限制，包括申请费以及如果房产未被使用还需缴纳的年度空置费。

因此当达顿去年公布联盟党计划时，财政部长Jim Chalmers表示该计划“未经深思熟虑”。

他说：

“ 

对于外国人购买住宅物业，我们已经有相当严格的限制，并且我们已采取进一步措施，大幅提高此类费用。

”

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目前，外国投资者只能购买新建房产，而不能购买二手房。

因此，这些投资不仅没有挤占澳大利亚本地购房者的市场，反而促进了住房供应的增长。

例如，许多房地产开发项目依赖于预售，而澳大利亚本地购房者通常不习惯购买期房，因此外国投资者的资金成为推动项目启动的关键动力。

Conisbee甚至直言：

“ 

如果没有中国投资者，墨尔本的许多CBD项目根本无法启动。

”

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去年2月，Chalmers 也做出了调整，将购买现有住宅的外国投资费用增加了两倍，并将空置房屋的空置费提高了一倍。购买价值在200万至300万澳元之间的住宅的外国投资者需要支付59,000澳元的申请费，费用随房价上涨而增加。

如果业主每年至少有183天不使用房产且不将其出租，他们就需要支付与申请费相等的年度空置费，有时甚至可能是申请费的两倍。

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且除了购买费用上涨，关于外国卖家在澳大利亚出售不动产也有一个又一个新规出台。

澳大利亚政府在2024-25财年联邦预算案中提出了对外国居民资本利得税（Foreign Resident Capital Gains Withholding，FRCGW）制度的重大修订，推出了一项重要的税法修正案《2024年国库法律修正案》。

什么是外国居民资本利得税

外国居民资本利得税是为了确保外国卖家在澳大利亚出售不动产时，履行其税务义务而设立的制度。根据现行法律，买方在购买外国居民出售的不动产时，有责任扣留一部分资金，并将其缴纳给澳大利亚税务局（ATO），以确保外国居民为其在澳拥有的财产所产生的收益部分合理缴税。

外国居民资本利得预扣 （FRCGW） 适用于根据 2016 年 7 月 1 日签订的合同处置某些应税财产的供应商。这次产生的变化将适用于2025年1月1日及之后签订的合同。

政策变化

• 预扣税率将从      12.5% 提高到      15%
• 750,000      澳元的房产价值门槛将被取消，预扣税规则将适用于所有房产销售。这意味着所有涉及澳大利亚应税房地产或间接涉及澳大利亚房地产权益的交易都将受到预扣税的影响。

所有出售房产的澳大利亚居民都需要 ATO 的清关证明，否则交易将适用预扣税。如果澳大利亚居民供应商未通过结算提供清关证明，则买方必须扣留销售价格的 15% 并支付给 ATO。

大多数清关证书会在几天内签发，但尽早申请很重要，因为有些可能需要长达 28 天才能签发。它们的有效期为 12 个月，因此供应商无需等到签订合同。

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对外国投资者的影响

这些变更预计将影响外国人在澳大利亚房地产领域的投资，阻碍一些外国投资者。

在出售房产时，海外买家需要承担更高的预扣税，这可能导致他们的现金流受到压力。特别是在房价较高的情况下，预扣税的金额也会相应增加，对海外买家的资金安排提出更高要求。

由于税负的增加，海外买家在澳洲房产上的投资回报可能会降低，这可能会影响他们对澳洲房产市场的投资热情和信心。

一些分析人士认为，该政策可能会澳洲房产市场的外国投资者数量减少，从而影响房地产市场的流动性。尤其是对依赖海外投资者的城市，如悉尼和墨尔本，这类政策的出台可能带来房源供给的波动。

对于本地买家的影响

本地买家或许能够从中受益。海外买家的减少可能会对澳洲房价走势产生影响。如果大量海外买家选择出售房产并撤离市场，这可能会导致房价下跌或增速放缓。

其他详细信息，请查阅以下网站

https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/foreign-residents-and-capital-gains-tax/foreign-resident-capital-gains-withholding/capital-gains-withholding-a-guide-for-conveyancers#ato-Moreinformation

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#03：

打击海外投资者信心

澳洲房市将更低迷

综上，目前已经对外国投资者进行层层限制，达顿的政策并不会影响外国人购买新建住房，因此不会直接影响房地产市场的供应。

目前许多专家还在担忧，这样的政策会进一步削弱外国投资者的信心，导致澳大利亚的房地产市场更加低迷。

根据澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）2022-23 财年的报告，外国人在澳大利亚购房的交易总额为49亿澳元，其中66%是新建住房或空置土地，而真正会受到达顿政策影响的二手房交易仅3,644笔。

换句话说，该政策带来的实际影响微乎其微，并不足以解决住房危机。

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悉尼科技大学公共政策与治理研究所的 Alan Morris 教授认为，澳大利亚住房危机的根本原因并不是外国投资者，而是房地产市场的整体结构问题。

他指出，澳大利亚需要增加社会住房供应，改革房地产税收制度，并调整市场定位，让房屋回归居住属性，而不是投资工具。

住房危机的真正原因是什么？

许多人误以为是移民推高了澳大利亚的房价，但事实上，近年来租金价格飙升的最主要原因是澳大利亚本地居民对住房需求的变化。

Grattan Institute 经济繁荣与民主项目副主任 Trent Wiltshire 解释道：

“ 

在疫情期间，许多澳大利亚人开始寻求更大的住房空间，导致市场需求激增。这才是推动房价和租金上涨的主要因素。

”

图片来源：News.au

数据显示，2022-23财年，澳大利亚全国租金上涨8.8%，而 2023-24 财年又上涨了7.8%。相比之下，疫情后两年内，澳大利亚净移民人数增加了约30万人。

按照经济模型计算，这一增长最多导致了3%的房价上涨，而同期全国房租却上涨了16.6%，这说明移民对房价的影响其实非常有限。

事实上，澳大利亚现行的外国投资政策已经相对完善。

外国投资者购买的多为新建住房，帮助增加住房供应，并推动建筑行业发展。相比之下，英国等国家曾对外国投资完全放开，导致大量房产空置，这种情况并未在澳大利亚发生。

最后

由此看来，

尽管达顿的禁令得到了大多数选民的支持，

但这一政策并不能真正解决澳大利亚的住房危机。

与其将住房危机归咎于外国投资者，

澳大利亚政府更应该采取更有效的政策，

例如增加社会住房建设、优化税收政策。