//前言//

一位澳洲投资者，

揭秘了自己的致富秘诀，

这个方法，

澳洲富人都在用，

越来越有钱！

澳洲富人靠这个方法

越来越有钱

一位77岁的资深投资者Peter Thornhill，凭借一套独特的策略，在几十年前就还清了房贷，还不断扩张自己的投资组合。

在澳洲，不少富人用了同样的策略，实现财富积累。

图片来源：afr.com

这是一种名为“债务再循环”的投资策略，让我们就来深入了解一下。

1988 年从英国回到澳洲后，Peter Thornhill 先后拥有三套住房。他用房产增值所累积的资产，在股市上稳步扩张投资组合，而这一切的核心便是“债务再循环”。

什么是“债务再循环”呢？

简单来说，它的核心是将自住房贷款这类利息无法抵税的“坏债”，转化为可用于投资、利息可抵税的“好债”。

具体操作步骤并不复杂：先努力偿还自住房的贷款，然后以房产净值为抵押再贷款，将资金投入到能够带来回报的投资资产中，像股票或投资房都可以。

正是凭借这套策略，他在几十年前就还清了房贷。

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Peter Thornhill 在买下第一套房时就开始使用这个策略。他偏爱投资股市中那些高股息股票，所获股息直接用来偿还贷款。

同时，他不断提取更多的房产净值来加码投资组合。

他的儿子用同样的方式，仅用10年就还清了第一套房的贷款。

不过，这套策略对现金流有着非常高的要求，对于保守派来说，绝对是过于激进的理财方式。

但Minchin Moore 财富管理公司的合伙人Ben Smythe指出，虽然不少人对拿房子去借钱感到不安，但如果能保证强劲的现金流，债务再循环可以非常高效。

值得注意的是，Smythe的建议和Thornhill略有不同。

他更倾向于用再融资的钱投资于升值潜力大的资产，比如房产，而不是以分红为主的股票。

图片来源：afr.com

在他看来，这种策略适合年龄通常在40至55岁之间，现金流强劲，无养娃压力，希望在风险可控的前提下，加速资产积累的一类人。

但这类人必须对风险有一定承受能力，因为杠杆不只会放大收益，也会放大亏损。

失业，投资亏损，利率暴涨，都是有可能出现的问题，一旦出现任何一个，都有可能导致家庭资金链的断裂。

不过，对于这些风险，Smythe表示并非不能控制。他建议将自住房的贷款价值比控制在50%以下，这样即使出现上述意外情况需要卖房，也不至于从此无家可归。

最近几年利率大幅上升，确实给一些采用债务再循环策略、尤其是用这笔钱投资房产的人带来了麻烦。

有些人在利率低的时候借钱投资，结果利率上涨后还不上钱，只能被迫卖房。

但幸运的是，这段时间房价也在上涨，大多数人还是赚到了钱。不过，以后未必还会出现这种情况。

La Monica提醒，债务再循环的核心就是你赌资产价格会上涨，只要资产价格上涨，杠杆就能让你的收益增加。但要是资产价格下跌，后果可能会很严重。

一般来说，建议适当分散投资，以此来降低风险。

另外，流动性也是需要考虑的重要因素。要是急需用钱，股票投资可以随时卖掉一部分，当然，股票市场波动大也是必须接受的事实。

还有，交易成本也不能忽视。投资房产会涉及到印花税、中介费、维修费，还有可能因为房子空置而产生损失。

相比之下，股票交易的成本较低，维护起来也更简单。

最后

总的来说，债务再循环是一种有潜力的投资策略，但它并不是适合所有人。

在使用之前，需要仔细评估自己的财务状况、风险承受能力，并且在专业建议的指导下进行操作，这样才能更好地利用它来实现财富的增长。